借地権の遺産分割協議書をするときに知っておくべきポイントとは
親がなくなり借地権の自宅を相続したとき、または叔父さんや叔母さんから借地権付きを相続するときに知っておくべきポイントを解説します。
１．借地契約書（賃貸借契約書）や建物登記の確認
最初に権利関係を明確にしておく事が大事です。 地主さんとの借地契約書や家の登記簿謄本を確認しましょう。
①地主さんとの賃貸借契約書の内容を確認
地主さんとの契約者が被相続人と異なっている場合もよくあります。 また契約書が紛失している場合は借地権の相続が確定した後に地主さんと契約書を締結しておきましょう。
②借地上の建物登記の確認
建物の登記が被相続人でなされていれば問題はありませんが、よく相談されるケースとして、祖父の名義のままだったり、叔父や叔母と共有で登記されている事があります。。
祖父の名義のままの場合は遡って祖父の相続手続き（祖父の法定相続人または代襲者との遺産分割協議）も必要となります。 また共有で登記されている場合は共有者（または代襲者）との調整も必要となってきます。
２．借地権を相続した時の名義変更料等について
借地権を相続した時に地主さんから名義変更料（名義書き換え料）などを要求される場合もあるようですが、借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの名義変更料、承諾料の支払いは不要です。 地代、契約期間等契約の内容はそのまま継承されますので新たに賃借契約を取り交わす必要はありません。（借地権の継承者が確定した段階では新たな借地人さんと地主さんとの間の賃貸借契約は結んでおきましょう。）
借地権を相続した後は更新料や建て替え承諾料などの慣例として被相続人がいままで支払っていた費用は相続人が継続して支払う事となります。
３．借地権の評価（借地権割合と課税評価額）
借地権の３つの要件や借地権割合と路線価の調べ方などについて解説します。
１）借地権とは
借地権とは建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権で、自宅をやアパートなどを立てる目的で、地主さんから土地を借りる権利の事です。
借地権は、相続税や贈与税の課税対象となります。
借地権の種類
借地権には主に①旧借地権、②普通借地権、③定期借地権の３種類があります。
①旧借地権（旧法 借地法）
現行の『借地借家法』が施行された、1992年8月1日より前の『借地法』に基づいた権利のことです。現行の借地借家法の借地権と比べて借主の権利が強いのが特徴です。
②普通借地権（新法 借地借家法）
普通借地権とは、契約の更新ができる借地権で、存続期間は基本的に30年となり、30年以上の存続期間を契約で定めることもできます。
30年よりも短い存続期間を定めても無効となります。
③定期借地権（新法 借地借家法）
定期借地権は、定められた存続期間の経過によって契約が終了する借地権です。
契約の更新はできず、契約期間を満了後は、更地にもどして土地を地主に明け渡す必要があります。
借地権の３つの成立要件とは
借地権の要件は、①建物所有を目的として、②賃貸借契約を締結し、③有償で利用する権利です。
この３つの要件が欠けているときは借地権は発生しません。
なお第三者への対抗要件には建物の自己による登記が必要です。 よくあるトラブル例としては父親が契約する借地上に家を建て直すときに同居する娘の婿さんが家を建て登記しているケースです。
地主さんが第三者へ売却してしまったときはトラブルになる可能性があります。
２）借地権割合とは
地主さんと貸借契約を締結し、有償で土地を借り、自宅やアパートなどを建て登記している場合、その土地を使用できる権利として借地権が発生します。
借地権は相続や贈与の場合は課税の対象となります。その財産の評価をする為に国税局が各地域ごとに借地権割合を設定しております。
借地権割合はAからGまであり、借地権割合は右の表を参照して下さい。
借地権割合の調べ方
借地権割合は国税局の『路線価図・評価倍率表』のサイトに掲載されております。
国税局の路線価図・評価倍率表のサイト
⇒ https://www.rosenka.nta.go.jp/
３）借地権の課税評価額について
借地権は相続税または贈与税の対象となります。 課税の元となる借地権の評価の方法は次の通りです。借地権の相続税または贈与税の価額の計算方法は、自用地（更地）としての評価額（更地と仮定した場合の評価額）に借地権割合を掛けて求めます。
自用地としての評価額は市街化地域の宅地の場合は路線価に対して土地の形状や道路付等の状況を加味して評価額が決定されます。
借地権の評価額 ＝ 自用地としての評価額 X 借地権割合
例：１億円の評価額で借地権割合が６０％の場合
１億円 X ６０％ ＝ ６０００万円
上記のように借地権割合が６０％の場合は借地権者の課税評価額は６０００万円となり、この金額が相続税の課税対象となります。
借地権の相続で知っておくべきポイントの参考ページ
●借地権を相続または遺贈されたときの借地権の相続手続き
借地権を遺言で相続または遺贈された場合や遺産分割協議で借地権を相続した場合の相続手続きについて解説します。
●借地権割合と路線価の調べ方
借地権の要件や借地権の種類、借地権割合、相続税評価額等をわかりやすく簡単に解説します。
●借地権の更新料や譲渡承諾料などの相場について
借地権の更新料の相場や譲渡承諾料、名義変更料、建て替え承諾料などの相場について解説します。
●借地権の売却方法と借地権を有利に売却する方法
借地権の売却方法（共同売買、単独売買、地主へ売却）や底地を所有する（等価交換、底地買取）などを解説します。
借地権の遺産分割協議書の書き方・記載例と作成ポイント
借地権のある遺産分割協議書を作成する上での作成ポイントと遺産分割協議書の書き方・記載例を解説します。
借地権付き建物の遺産分割協議書の書き方（記載例）の作成ポイント
①登記された借地上の自宅を明記する場合、地番や家屋番号を記載する
不動産の特定には住所ではなく、地番や家屋番号を明記する必要があります。普段使っている住所とは別に、法務局では不動産や建物を個別に特定するために地番（土地）や家屋番号（建物）で管理しています。
家屋番号、地番は権利書や固定資産税の納税通知書や登記事項証明書等で確認して記載しましょう。
②底地の地番や面積を明記する
地主さんが所有している底地の所在、地番や面積も記載しておきましょう。
③地主さんの住所、名前当を明記
賃貸借契約している地主さんの住所や名前を明記も記載しましょう。
借地権の遺産分割協議書の書き方・文例（記載例）
借地権のある遺産分割協議書の書き方・記載例は下記の通りです。
| 第〇条 1.相続人〇〇〇〇は以下の財産を相続する。 １．自宅 所在： 東京都渋谷区渋谷○丁目 家屋番号：○○番○○ 種類： 居宅 構造： 木造瓦葺2階建 床面積： １階130.5平方メートル ２階82.5平方メートル ２．上記建物の敷地に対する借地権 所在： 東京都港区〇〇２丁目 地番： ○○番○○ 地目： 宅地 地籍： １６０平方メートル 賃貸人：〇〇〇〇（東京都渋谷区渋谷○丁目○番○） |
借地権の遺産分割協議書のひな形・書き方（記載例）＆書式ダウンロードワード
遺産分割協議書 被相続人 渋谷一郎 本籍 東京都 渋谷区大渋谷１－１－１ 最後の住所 東京都 大田区大田１－１－１ 生年月日 昭和〇〇年〇月〇日 死亡年月日 令和〇〇年〇月〇日日 渋谷純一郎の死亡により開始した相続の共同相続人である渋谷太郎、田中花子の全員で 次の通り 遺産分割の協議を行い、下記の通り分割し、取得する事に合意した。 第１条 相続人 渋谷太郎は以下の財産を相続する。 １．自宅 所在： 東京都渋谷区渋谷○丁目 家屋番号：○○番○○ 種類： 居宅 構造： 木造瓦葺2階建 床面積： １階130.5平方メートル ２階82.5平方メートル ２．上記建物の敷地に対する借地権 所在： 東京都港区〇〇２丁目 地番： ○○番○○ 地目： 宅地 地籍： １６０平方メートル 賃貸人：〇〇〇〇（東京都渋谷区渋谷○丁目○番○） ３．現金５，０００万円 第２条 相続人 田中花子は以下の財産を相続する。 １．銀行預金 ①）○○銀行○○支店 定期預金 口座番号 １２３４５６ ②）ゆうちょ銀行 通常貯金 記号123 番号34567 ２．株式 〇〇証券会社 〇〇支店 口座番号00-00000 ① 〇〇商事株式会社の株式の全部 ② 〇〇自動車株式会社の株式の全部 新たに被相続人の遺産が確認または発見された場合は改めて協議し、分割を行うものとする。 上記の協議を証するため、本協議書を２通作成して、それぞれに署名、押印し、各自１通保有 するものとする。 令和〇〇年〇月〇日 住所 東京都渋谷区渋谷○丁目○番○号 生年月日 平成〇〇年〇月〇日 相続人 渋谷太郎 実印 住所 東京都目黒区目黒谷○丁目○番○号 生年月日 平成〇〇年〇月〇 相続人 田中花子 実印 |
借地権付き建物の遺産分割協議書の書き方・文例（記載例）のワードファイルの無料ダウンロード
参考サイト：法務局HPの遺産分割協議書による不動産登記の申請と記載例
遺産分割協議書の作成手順（法定相続人と相続財産の確定）
１．遺産分割協議の主なながれ
遺産分割協議の流れと遺産分割協議書作成の手順は下記の通りです。
●遺産分割協議の期限：分割協議書はいつまでに作成すべき？
分割協議書はいつまでに作成すればよいのでしょうか？
民法上の作成期限の定めはありませんが、、相続税の申告は相続開始後、１０カ月以内にしなければなりません。期限を過ぎると小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減の適用を受けることができません。基本的には遺産分割協議は相続税申告期限内に済ませておく事が重要です。
他にも、法改正による相続登記の義務化（3年以内）や、特別受益と寄与分の主張（相続開始前10年以内）などの期限があります。
いずれにしましても早めに分割協議を進める事が肝要です。
２．遺言書の有無の確認（自筆証書遺言書や公正証書遺言書の確認）
遺言書がある場合は分割協議は不要となりますので、まず遺言書がない事を確認してから遺産分割協議の手続きを始めましょう。
遺言書の有無の確認方法については分割協議の事前準備のページを参照して下さい。
３．法定相続人の特定と必要となる戸籍収集の範囲
相続財産を受け継ぐ権利者である法定相続人やその順位や分割割合について解説します。
１）法定相続人とは？ 配偶者と血族の相続順位
法定相続人とは、民法で定められた被相続人の財産を相続できる人で、被相続人の配偶者と血のつながりのある血族（子、両親や祖父母、被相続人の兄弟姉妹）です。
配偶者はかならず相続人となり、血族相続人には順位があり、それぞれ法定相続割合が決まっています。
２）法定相続人の特定のための戸籍の調査方法
被相続人の出生時から死亡時までを網羅する戸籍謄本、付票、除籍謄本、原戸籍（改製原戸籍謄本）を取得し、法定相続人を特定します。
●相続人の調査に必要となる書類
- 現在戸籍：現に、在籍している人が記載されている戸籍。
- 除籍：婚姻、養子縁組、死亡などにより、最終的に在籍者が誰もいなくなった戸籍
- 原戸籍：戸籍法の改正前の改正された戸籍の元となった戸籍
- 戸籍の附票：各相続人の住所を確認するために必要
① 亡くなった人（被相続人）に子がいる（いた）場合
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 相続人全員の現在戸籍謄本
- 被相続人より先に死亡した子（同時死亡も含む）についての出生から死亡までの連続した戸籍謄本
② 亡くなった人（被相続人）に子がいない場合
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 相続人全員の現在戸籍謄本
- 既に死亡した父母または祖父母の死亡記載の戸籍謄本
- 被相続人の父母双方の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人より先に死亡した兄弟姉妹（同時死亡も含む）の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
相続人が多い場合や子供がいないお一人様の方、離婚、再婚、住所変更等がある場合は複数の戸籍を追いながらそれらを読み解く必要があり、相続人の特定にはかなりの時間がかかる事が予想されます。
実際の例としては、兄弟４人の一人さまの相続で、代襲者を含め６人の戸籍調査を開始しましたが、相続人に移転や離婚や再婚があったため、結果的に３０枚の戸籍謄本などを収集する事となりました。
複雑な場合は事前に相続専門の行政書士などに相談し、戸籍の収集と相続人の特定などを依頼する事も検討しましょう。
思いもよらない相続人の判明の事例
事例①
両親とも再婚同士で、それぞれ前婚に子供がいる事を子供たちは知らされず、
戸籍調査で初めて両方にそれぞれ義理の兄弟がいる事が判明した。
事例②
父親が亡くなり戸籍を調査したところ、学生の時に付き合っていた恋人の間に子供がおり、
その子を認知していたことが判明した。
遺産分割協議の方法と分割のポイント
１．相続人全員による協議と合意が必要
遺産の分割協議には相続人全員の参加が必要です。相続人が一人でも欠けた分割協議は無効となります。当然ですが、相続人（または遺言で遺贈された包括受遺者も含む）でない方が加わった分割協議も無効です。
１）相続人に未成年者や認知症等がいる場合（法定代理人・成人後見人の選任が必要）
●未成年者の場合
相続人が未成年者の場合は、原則的には親権者が代理人として遺産分割協議に参加する事となります。
しかしその親権者が法定相続人の一人である場合は利益相反となりますので未成年者の代理人にはなれません。
その場合は家庭裁判所に『特別代理人の選任』の申立てを行います。特別代理人には利益相反とならない親族も特別代理人となれますが、弁護士などの専門家に依頼する場合が多いようです。特別代理人に選任された人が未成年者に代理して遺産分割協議に参加します。
因みに未成年者が複数いる場合はそれぞれ特別代理人の選任が必要となります。
●判断能力を欠く人（認知症等）がいる場合
相続人に判断能力を欠く人がいる場合は成年後見人が代理として遺産分割協議に参加する事となります。
成年後見人がいない場合には、家庭裁判所に『成年後見人の選任』の申立てをする必要があります。
既に成年後見人がいるがその成年後見人が相続人であるときは利益相反となりますので、その場合は
『後見監督人』が代理人として遺産分割協議に参加する事となります。
２．相続人に行方不明者がいる場合（相続財産管理人が必要）
相続人の中に長年音信不通の方や行方不明者がいる場合の住所の特定する方法は次のとおりです。
●戸籍の附票による住所の特定
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本から行方不明者の現在の本籍地をたどり、その本籍地で戸籍の附票を請求し、現在の住所を特定し連絡を取ります。
戸籍の附票：現行の本籍が作られた時点からの住所の履歴が記載されている証明書
●記録上の住所に住んでいない場合
戸籍の附票で探し当てた記録上の現住所には既にどこかに引っ越していて不明の場合は、現住所地か、その前の住所地の家庭裁判所に、「不在者財産管理人の選任」の申立ててを行い、不在者財産管理人が行方不明の代理として遺産分割協議に参加する事となります。
●見つかったが遺産分割協議の参加を拒否した場合
やっと所在不明者の相続人を見つけたとしても遺産分割協議への参加を拒否する方も稀にあります。
その場合は、相手方の住所地の家庭裁判所に『遺産分割調停』の申立てを行い、家庭裁判所で調停を行う事となります。調停がまとまると、合意した内容を家庭裁判所が『調停調書』として交付します。遺産分割調停調書は遺産分割協議書と同一の効果を持つので不動産登記や預金の解約払い戻しなどの相続手続きをする事ができます。
３．遺言と異なる遺産分割をするときに包括受遺者がいる場合
被相続人の遺言で、法定相続人以外の方が財産の一部を包括遺贈されたとき、相続人（受遺者も含む）合意の上で、遺言書と異なる遺産分割をする場合においては包括受遺者は相続人と同一資格（民法第990条包括受遺者の権利義務）で参加が必要ととなります。
包括遺贈：相続人でない人に財産を特定せず、財産を全部または半分など割合で包括的に遺贈する事
２．相続財産を遺産分割する４つの方法
日本では特に相続財産のほとんどが不動産の場合が多い為、公平に分割することがかんたんではありません。 遺産分割には記のような４つの方法があります。
その一つを選択するか組み合わせで分割する事も可能ですのでそれぞれの長所や短所をよく考えて実行することが肝要です。
①現物分割：
土地、自宅、現金等をそのまま各相続人に分配する。
解り易く、財産を現物でのこせる。公平にわけるのが難しい。
②換価分割
土地、自宅等を売却した上で現金を各相続人に分配する。
公平な分配が可能となる。 売却に手間と費用がかかる上に所得税や住民税等が課税される。
③代償分割：
土地、自宅等を一部の相続人に分け、他の相続人には現物を相続した人から金銭で支払う。
事業用資産や農地等を細分化せず残すことができる。 代償できる資金力が必要となます。
④共有名義：
複数の相続人で持ち分を決めて共有で所有する。
公平な分配が可能となり、財産を現物で残すことができるが、 利用や処分が自由にできず、次の世代の相続時には権利関係がより複雑になりもめごとになり易い。
３．分割協議の合意が成立後に遺産分割協議書を作成し捺印
相続人全員の合意が成立したら、その分割内容を遺産分割協議書として作成し、全員で署名、実印による捺印をします。
この遺産分割協議書でその後の相続手続きを行う事となります。
遺産分割協議書の書き方・作成のポイント
①形式・用紙：
特に定められた書式、形式がなく、最近はＡ４用紙にパソコン等で作成するのが一般的です。
②被相続人：
亡くなられた被相続人の氏名のほかに本籍、死亡年月日を記載する。
③相続人：
相続人の氏名、住所、相続人との続柄を記載する。
④内容：
どの財産を誰がどれだけ（所在地、広さ、金額等）取得したかを出来るだけ具体的に記載する。
⑤署名・捺印：
相続人全員が署名し、実印を押印する。印鑑証明書を添付する事が必要です。
財産を取得しなかった相続人がいる場合も分割協議書への署名と捺印が必要です。
用紙が複数枚になる場合は用紙と用紙の間に契印（割印）を全員で行います。
⑥保管：
相続人の人数分作成し、各自で保管する。
i遺産分割協議終了後の相続手続きについて
遺産分割協議が成立したら、不動産の移転登記や金融資産の解約・払い戻しなどの手続きをかいししましょう。
相続手続きの窓口サイト
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