
借地権の更新料の相場と計算方法
借地権の更新料の相場は?

借地権契約の期間が満了し更新する際に借地人さんが地主さんに金銭を支払う事があり、それを借地権の更新料といいます。
借地権の更新料の相場は、地域により異なりますが、借地権価格の5%~10%が目安となっているようです。
また首都圏は高めになる傾向があるようです。
借地権の更新料の計算方法は?
借地権の更新料の金額の相場は借地権の5%~10%と言われていますが、ご自身が支払う更新料が高すぎるのか借地権の路線価を計算して比較してはいかがでしょうか?
価格の計算方法は、国税局のHPの路線価図で路線価と借地権割合を調べ、土地の面積に路線価と借地権割合を乗じて計算します。
詳しくはこちらのページ ⇒借地権割合と路線価の調べ方


借地権の更新料の支払いを拒絶できるの?
借地権の更新料については法律上の規定はありませんが以下の状況においては支払い義務は生じます。
①契約書に更新料が明記されている。
賃貸契約書に更新料の支払いが明記されている場合は当然ですが、支払い義務が生じます。
②契約書に更新料が明記されていないが過去に支払っている。
賃貸契約書に明記されていないが、過去に口頭で地主さんとの合意があり、更新料の支払いの事実があれば支払いの義務が生じます。
更新料の支払いを怠ると契約が解除される事もあります。
借地権の更新料が払えないときはどうしたらいいの?
借地権の更新料の契約書に明記されているときや、明記されていなくても高騰での合意があれば支払う義務は生じます。
しかし支払いの余裕うがない場合はどんな方法があるでしょうか?
①地主さんに状況をよく説明し、更新料を分割支払いに変えてもらう。
②地主さんに更新料の値下げ交渉をする。
強引な値下げ交渉は地主さんとの関係を悪化させ、将来に建て替え承諾や譲渡承諾などのときに拒否される事もあるので、地主さんとの関係性が良くなければお勧めしませ。
いずれにしろ日ごろから地主さんとの良好な関係を形成しておく事が肝要です。
借地権の譲渡承諾料等について
借地権の承諾料には、譲渡承諾料、名義変更料、建て替え承諾料、条件変更承諾料などがあります。
それぞれの承諾料の相場は下記の通りです。
譲渡承諾料
借地権を第三者に売却する場合は、事前に地主さんの承諾が必要で、譲渡承諾料は借地権価格の10%程度が相場です。
名義変更料
相続人が相続した借地権は名義変更の承諾料は必要ありませんが、相続人でない第三者に遺贈された場合は承諾料が必要となり、その名義変更承諾料は借地権価格の10%程度が相場のようです。
建て替え承諾料
建物が老朽化し、新たに建て替えるときは建て替え承諾料が必要で、建て替え承諾料は更地価格の2~5%程度が相場のようです。
条件変更承諾料
建て替えの際に木造住宅から堅固なコンクリートの建物に建て替えする場合は条件変更承諾料が必要で、条件変更承諾料は更地価格の10%前後が相場のようです。

借地権の地代の相場について
借地権の地代の相場は?

借地権の地代の相場は、地域の慣習や地域格差がありますが、一般的に住宅地における借地権の地代の相場は固定資産税相当額の3倍~5倍と言われております。
また商業地の地代相場は固定資産税の7倍~8倍と住宅地の相場よりは高めのようです。
また地代が異常に低額の場合は使用貸借とみなされ借地権が成立しない場合もあります。
因みに首都圏の住宅地の地代は、固定資産税相当額の4倍以上であることも多いようです。
借地権の地代の変更について
借地権契約の地代に関する特約として地代の増額をしない特約は有効ですが、減額をしない特約は無効となります。
地主さん又は借地人さんから将来の地代の増減請求ができる状況は下記の3つです。
1)土地に対する租税(固定資産税、都市計画税等)の増減があった場合。
2)土地価格の上昇または下落、その他の経済事情の変化。

